Dopo due decenni dall'approvazione della Legge n. 13/1989, una Sentenza della Corte di Cassazione è intervenuta sul tema delle innovazioni volte all'eliminazione delle barriere architettoniche nelle parti comuni dei condomini. Pubblichiamo di seguito un approfondimento.
A due decenni dall'approvazione delle Legge n. 13/1989, la Cassazione, con la Sentenza n. 14786/2009, si è espressa nuovamente in materia di abbattimento delle barriere architettoniche.
Cosa dice la Legge n. 13/1989
Prima di procedere alla disamina della Sentenza, può essere utile rammentare quello che effettivamente la legge n. 13/1989 stabilisce in materia di innovazioni destinate alla rimozione degli ostacoli nelle parti comuni dei condomini.
Innanzitutto, con l'art. 2 della legge in questione, si tenta di affrontare uno dei maggiori problemi che si incontrano quando, negli spazi comuni dei condomini, si prova a realizzare un'opera che consenta anche alle persone con disabilità di accedere alle diverse unità abitative: ottenere il consenso dell'assemblea condominiale. Nella sostanza, il primo comma dell'art. 2 della Legge 13 prevede che: «le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche […] sono approvate dall'assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall'art. 1136, secondo e terzo comma, del Codice Civile». Il riferimento all'articolo 1136 del Codice Civile è un'eccezione che ha l'intenzione, dunque, di agevolare questo tipo di interventi, attraverso deliberazioni che possono essere assunte con maggioranze più limitate, rispetto a quelle previste in altri casi.
È importante evidenziare, però, come lo stesso art. 2, al comma 3, precisa anche che «resta fermo quanto disposto dagli artt. 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del Codice Civile». È questa una precisazione di particolare interesse, anche perché è su tale aspetto che si focalizza la Sentenza della Corte di Cassazione in esame. Infatti:
- l'art. 1120 del Codice Civile, infatti, afferma che nessun intervento, neppure per l'eliminazione delle barriere architettoniche, può danneggiare l'edificio, esulare dalle norme sulla sicurezza, essere indecorose, oppure rendere inservibili, anche ad un solo condomino, le parti comuni;
- l'art. 1121, sempre del Codice Civile, prevede, inoltre, che, qualora l'innovazione comporti una spesa eccessivamente gravosa o abbia carattere accessorio rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condòmini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati dal sostenere la spesa.
Ciò significa che le assemblee condominiali possono di fatto approvare la realizzazione, ad esempio, di un ascensore, ma condizionandone l'approvazione al fatto che la spesa sia sostenuta da chi effettivamente intende usare l'impianto; se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita.
La Sentenza della Cassazione n. 14789/2009
Venendo, quindi, nello specifico, alla Sentenza della Cassazione 24 giugno 2009 n. 14789, essa vede ricorrere un condomino contro l'istallazione di un ascensore all'interno di un cortiletto interno (approvata con deliberazione dell'assemblea condominiale), sostenendo che esso comporta, oltre che una riduzione di aria e luce per gli appartamenti che vi si affacciano, anche la stabile ed esclusiva occupazione di una parte del cortiletto, di uso comune, a vantaggio solo di alcuni condòmini.
La Corte di Cassazione ha, quindi, reputato illegittima, ai sensi dell'art. 1120 del Codice Civile, l'innovazione, al di là delle maggioranze adottate, in quanto autorizza l'occupazione stabile di una parte del cortile e la conseguente chiusura delle prese d'aria.
Una controtendenza rispetto alle altre Sentenze della Corte?
La Sentenza, dunque, appare in controtendenza rispetto a precedenti Sentenze: la Sentenza 9033/2001 ad esempio, aveva stabilito che l'istallazione di un ascensore era ammissibile anche se riduceva marginalmente l'ampiezza del vano scale e, sempre sulla stessa linea, la Sentenza 24006/2004 affermava che per la realizzazione di un ascensore, pagato da un singolo condomino, non è necessaria la deliberazione assembleare se l'intervento non altera la funzionalità della parte comune.
La Corte di Cassazione, però, per rispondere alle apparenti contraddizioni tra le Sentenze, ha affermato - nella sentenza in esame- che «è compito del giudice accertare se l'uso del bene comune da parte di un condomino sia tale da pregiudicare le facoltà di godimento da parte di altri, verificando se sia violato il principio di solidarietà cui devono essere informati i rapporti condominiali attraverso il contemperamento degli interessi di tutti i condomini ovvero se l'opera integri o meno un'innovazione pregiudizievole, accertando se parti del bene comune siano di fatto destinate ad uso e comodità esclusiva di singoli condomini o se il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione, e che lo stesso, ove tutte le predette esigenze risultino soddisfatte, non perderebbe la sua normale ed originaria destinazione».
E quindi?
Data l'evidente contraddittorietà delle varie sentenze, quindi, sembrerebbe che resta come unica soluzione per il cittadino quella di appellarsi, di volta in volta, al giudice per appurare se sta agendo legittimamente o meno.
Normativa di riferimento
Sentenza Corte di Cassazione n. 14789 del 24 giugno 2009 (collegamento a sito esterno).
Sentenza Corte di Cassazione n. 24006 del 27 dicembre 2004 (non disponibile on line).
Sentenza Corte di Cassazione n. 9033 del 4 luglio 2001 (non disponibile on line).
Legge n. 13 del 9 gennaio 1989, «Disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati» (collegamento a sito esterno).
